近年来，物业费问题引发的纠纷屡见不鲜。业主对物业公司的服务不满，要求降低物业费，而物业公司则坚持认为业主应当按照合同约定支付物业费。那么，业主的要求应否支持呢？

近日，北京、辽宁高院就业主起诉物业公司，要求减少物业费的案件纠纷作出判决，认定业主应当按照合同约定缴纳物业费，而不能仅仅因为物业服务存在一些瑕疵就要求降低物业费。

北京市高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）京民申4992号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘某，女，19**年10月14日出生，汉族，北京某时代广告有限公司职员，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：贾严，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文达，北京市京都律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京艾迪豪斯物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华园三里一栋洋房一区会所3层302。法定代表人：孙三明，无职务。

再审申请人刘某因与被申请人北京艾迪豪斯物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2022）京02民终1790号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

刘某申请再审称，请求法院依法裁定再审，撤销北京市第二中级人民法院作出的（2022）京02民终1790号《民事裁定书》、北京市大兴区人民法院作出的（2021）京0115民初22698号《民事裁定书》；请求法院指令北京市大兴区人民法院对本案进行实体审理。事实和理由：1.法律上同时存在框架合同意义上的物业服务合同以及个别合同意义上的物业服务合同。物业服务企业通常并非与每个业主逐一订立物业服务合同，而是先与业委会形成能够约束各个业主的框架合同，在此基础上再形成与各个业主之间的个别合同。法律上同时存在框架合同意义上的物业服务合同以及个别合同意义上的物业服务合同。2.本案案由为物业服务合同纠纷，作为审理对象的诉讼标的是物业服务合同法律关系，缔结该合同的主体虽然是业委会和北京艾迪豪斯物业管理有限公司，但实际上再审申请人也是物业服务合同的主体。当物业服务企业违约时，再审申请人当然具有诉权。《物业管理服务合同》的签订主体虽然是北京经济技术开发区一栋洋房业主委员会与被申请人，但根据上面的论述，再审申请人认为自身也是个别合同意义上的物业服务合同主体。鉴于《物业服务合同》第二条第8款明确约定了物业服务企业有义务对其他人员在物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止、公示、举报、罚款，因此当被申请人违约时，再审申请人当然具有诉权。综上所述，再审申请人依据《民事诉讼法》第207条第（六）项之规定，特向贵院申请再审，请求贵院支持再审申请人的再审请求，以维护申请人的合法权益。

本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定对再审申请人刘某的申请再审事由进行审查。本案中，刘某以其房屋西侧公共绿地被破坏为由，请求艾迪豪斯公司将该公共绿地部分恢复原状及降低物业费收费标准，该诉争内容系建筑区划内的绿地，属全体业主共同权益。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不符合起诉条件。一、二审法院裁定驳回刘忆的起诉，并无不当。综上，刘某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回刘某的再审申请。

辽宁省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）辽民申6757号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王晓丹，女。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：营口大中物业服务有限公司。法定代表人：卢兴龙，该公司经理。

再审申请人王晓丹因与被申请人营口大中物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2021）辽08民终1684号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王晓丹申请再审称，一、被申请人没有按照《前期物业服务协议》约定管理园区。1、根据国务院《物业服务管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。现本小区消防设施没有水，且保安年龄偏大等问题都给王晓丹的生活造成极大安全隐患。2、本小区基本没有绿化，物业管理涣散，造成园区个人侵占公共绿地。3、业主的维修基金及广告收益不透明，被申请人对维修基金的使用及园区内广告所产生的收益没有向业主进行公告。故请求确认申请人与被申请人签订的《服务协议》无效。二、根据《营口市物业服务收费管理办法》规定，根据物业服务的基本要求、对区域内的日常服务、房屋管理、公共设施设备维修养护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制定了五个等级的服务标准和收费标准。其中：一级每月每平方米（建筑面积）0.91元-1.10元；二级每月每平方米0.71元-0.90元；三级每月每平方米0.51元-0.70元；四级每月每平方米0.31元-0.50元；五级每月每平方米不超过0.30元。各住宅小区的具体服务内容和收费标准由该小区的业主大会与物业企业按照以上五个等级协商确定。被申请人收取费用的标准是一级标准，此标准没有经过小区的业主大会通过，且被申请人也没有提供一级服务，故申请人要求降低物业收取标准，按小区现状来收取物业费。三、恢复小区该有的面貌，现小区基本没有绿化，大部分绿地被个人占用，请求判令被申请人限期整改。综上，王晓丹的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项规定的情形，请求撤销原一、二审判决、改判申请人与被申请人签订的《大中自然风景前期物业服务协议无效》，降低物业收费标准，按国务院《物业管理条例》规定的物业服务标准建设园区。

营口大中物业服务有限公司提交意见称，原审判决符合法律规定，《大中·自然风景前期物业服务协议》系王晓丹当年办理入住时的真实意思表示，应为合法有效。降低物业费标准，应由业主大会决定，并不是由法院来判决。消防水管有水，园区有绿化，且深得业主好评，广告收益和维修资金物业每年都进行公示，物业收费标准符合国家法律法规和当地的相关政策。王晓丹再审申请无事实和法律依据，请予以驳回。

本院经审查认为，王晓丹与营口大中物业服务有限公司签订的《大中·自然风景前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力，依约缴纳物业费系王晓丹的合同义务。关于王晓丹主张的确认申请人与被申请人签订的《大中·自然风景前期物业服务协议无效》一节，王晓丹的申请再审理由不符合合同无效的法定事由，原审不予支持并无不当。关于王晓丹主张降低物业收费标准一节。原审王晓丹提供的证据虽然可以反映出营口大中物业服务有限公司在物业服务过程中有一定的瑕疵，但均属于一般性瑕疵，并不构成重大违约，且对物业服务是否满意，取决于个人主观认知，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准，该事项应由业主集体行使权利，王晓丹小区所在社区与营口大中物业服务有限公司达成补充协议，对物业服务进行了进一步约定，如若在之后的服务过程中出现问题，王晓丹可向社区反映。原审对王晓丹降低物业费标准的主张不予支持并无不当。关于王晓丹主张园区基本没有绿化，大部分绿地被个人占用，要求营口大中物业服务有限公司限期整改的问题。营口大中物业服务有限公司向本院提交照片证明园区绿化现状，原审判决对于该问题亦要求营口大中物业服务有限公司在日后的工作中应及时发现问题并向有关部门进行报告，积极配合执法部门依法解决相关问题，原审对王晓丹该项主张处理并无不当。综上，王晓丹的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回王晓丹的再审申请。

案例分析

在以上两起案件中，业主都主张物业公司的服务存在诸多问题，如绿化不足、安保不到位等，因此要求降低物业费。然而，法院认为，依约缴纳物业费系业主的合同义务。业主不能仅仅因为个人主观感受就要求降低物业费标准。两起案件的业主均在诉讼中提供证据，拟证明物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵。然而，法院认为这些瑕疵属于一般性瑕疵，并不构成重大违约。同时，法院指出，对物业服务是否满意，取决于个人主观认知，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准。法院同时认为，降低物业费标准这一事项应由业主集体行使权利。业主可以通过业主大会或业主委员会等组织形式，与物业公司进行协商或投票决定是否降低物业费。

两起案例都具有一定的代表性。在现实生活中，业主与物业公司之间的矛盾时有发生。有些业主认为自己支付了高额的物业费，却得不到满意的物业服务；而有些物业公司则认为自己已经尽职尽责地提供了服务，却遭到业主的指责和抱怨。

风险提示与建议

首先，业主应当认识到缴纳物业费是自己的合同义务，也是对物业公司服务的认可和支持。如果对物业服务不满意，可以通过合法途径与物业公司沟通协商，或者向相关部门投诉举报。其次，物业公司应当不断提高自己的服务质量和管理水平，尽可能满足业主的需求和期望。同时，要加强与业主的沟通交流，及时回应业主的意见和建议。最后，政府和相关部门应当加强对物业管理的监管力度，制定和完善相关法律法规和政策文件，为业主和物业公司之间的纠纷解决提供支持和保障。

当物业服务不尽如业主的期望，业主可借助业主委员会的平台，与物业公司进行沟通反馈。若出现重大违约的情况，业主们应提前做好证据的收集与保存，以降低自身的损失。作为物业公司，应主动关注业主的实际需求与利益，虚心接纳并采纳业主的合理意见和建议，持续提升自身的物业服务水平与质量。同时，对于服务过程中出现的各种纠纷，物业公司也应及时处理，积极改进以更好地满足业主的需求。作为业主和物业公司，都应当认识到自己的责任和义务，通过合法途径解决问题，如果您有任何疑问或者需要进一步了解的信息，请随时咨询、联系我们的专业团队，感谢大家的阅读。

案件来源：最高人民检察院


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